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Las transacciones de bienes raíces en la República Dominicana se rigen por la Ley Nº Registro de la Propiedad 108 05-y su Reglamento, en vigor desde abril de 4, 2007. La propiedad de bienes está documentado por los "certificados de propiedad", emitido por título Oficinas de Registro.

Pasos a seguir en una transacción inmobiliaria

• Etapas preliminares: Adquisición de bienes inmuebles en la República Dominicana por lo general no siguen el modelo norteamericano de una oferta por escrito presentada por el comprador al vendedor, seguido por el vendedor = s aceptación por escrito. En su lugar, después de que se ha alcanzado un acuerdo verbal por parte del comprador y el vendedor en el precio, una promesa vinculante de venta es preparado por un abogado (abogado) o un notario público que es firmado por ambas partes. (Se requiere Notarías en la República Dominicana para tener un título de abogado.)

Debido a ciertas peculiaridades de Dominicana Derecho Inmobiliario, se recomienda que el posible comprador retener a un abogado de bienes raíces (abogado) antes de firmar cualquier documento o hacer un depósito. En función de los deseos de las partes, el abogado (abogado) puede proceder con la diligencia debida en primer lugar, antes de preparar la promesa de venta, o, alternativamente, preparar la promesa de compraventa en primer lugar, el acondicionamiento de la compra a los resultados de la debida diligencia para ser hecho en un plazo determinado.

• Promesa de Venta: Se trata de un documento formal, vinculante para ambas partes, y firmado por ellos en presencia de un Notario Público. Desde un punto de vista práctico, es más importante que la escritura de venta, ya que por lo general contiene una descripción completa y detallada de toda la transacción hasta el momento en que el precio de compra ha sido pagado en su totalidad y la propiedad está listo para ser transmitido al comprador. Una promesa bien redactado de venta debe contener al menos las siguientes disposiciones:

(A) El nombre y la identidad de las partes completa. Si el vendedor está casado, el cónyuge también debe firmar.

(B) Descripción legal de la propiedad a ser comprada.

(C) El precio de compra y condiciones de pago.

(D) la cláusula por defecto.

(E) La fecha de entrega de la propiedad.

(F) La debida diligencia requerida o hecho.

(g) Las representaciones por parte del vendedor y remedios en caso de falsedad.

(H) Obligación de vendedores de la firma de la escritura de venta a la recepción del pago final.

Muchos abogados línea (abogados y notarios) en la República Dominicana no protegen al comprador de manera adecuada en la promesa de compraventa. Entre las deficiencias más comunes son los siguientes:

(A) Se permite que el comprador a pagar un gran porcentaje del precio de venta, sin ningún tipo de seguridad o interés directo sobre la propiedad. En caso de mal uso de estos fondos, los remedios del comprador pueden ser limitados a demandar al vendedor personalmente. Muchos compradores de condominios en Santo Domingo han sufrido a través de esta experiencia en los últimos años. En general, el desarrollador utiliza los fondos de los compradores, junto con un préstamo bancario, para financiar la construcción. El banco collaterizes el préstamo con una hipoteca sobre la propiedad. Si el desarrollador se encuentra con dificultades financieras o se apropie indebidamente de los fondos, excluidos por los bancos y los compradores pierden tanto su dinero y sus bienes.

(B) Los pagos no están condicionadas a la disponibilidad de títulos claros o el progreso adecuado de la construcción. Vendedores, por lo tanto, pueden exigir el pago o colocar el comprador en mora sin llevar a cabo sus propias obligaciones básicas.

agentes (c) Escrow rara vez se utilizan. El vendedor, por lo tanto, tiene control sobre los fondos que se les pague.

• Escritura de Venta (Contrato de Venta): Este es también un documento formal vinculante para ambas partes, y firmado por ellos en presencia de un Notario Público. Se utiliza principalmente para el propósito de transmitir la propiedad del vendedor al comprador.

En caso de una compra en efectivo, es más simple y más barato que ir directamente de negociaciones verbales a la firma de un Contrato de Venta, en lugar de tomar la etapa preliminar de la firma de una promesa de venta.

• Determinación y pago de las tasas de transferencia y registro: La Escritura autenticada de la venta es llevado a la oficina más cercana de Impuestos Internos, donde se hace una solicitud de tasación de la propiedad. La Oficina de Impuestos Internos comprueba si el vendedor cumple con sus obligaciones tributarias y selecciona un inspector para hacer la tasación. La determinación de la cantidad de impuestos a pagar puede tardar unos días o semanas, dependiendo de la disponibilidad del inspector de propiedades.

• La presentación en el Registro de Título: Una vez que la propiedad ha sido evaluado y los impuestos pagados, la escritura de compraventa y el Certificado de Título del vendedor se depositarán, junto con la documentación proporcionada por Impuestos Internos, en la Oficina de Registro de Títulos de la jurisdicción donde se encuentra la propiedad.

• Certificado de Título: En la Oficina de Registro de Títulos, se registra la venta y un nuevo certificado de título se emite a nombre del comprador. La propiedad pertenece al comprador desde el momento de la venta se registra en el Registro. El tiempo para la emisión del nuevo certificado de título puede variar desde unos pocos días hasta varios meses dependiendo de la Oficina de Registro de Título en el que se registra la venta.

Debida diligencia

Para iniciar la debida diligencia, el vendedor debe proporcionar al comprador, o el abogado de los siguientes documentos:

• Copia del certificado de título a la propiedad.

• Copia de la encuesta oficial al plan de la propiedad o plat. En virtud de la nueva Ley de Registro de la Propiedad, la venta de propiedades sin una parcela aprobada por el gobierno (Adeslinde @) no puede ser inscrito en el Registro, salvo en los siguientes casos: Ventas (1) ejecutados antes de abril de 4, 2007, que puede ser grabado durante un período de dos años a finales de abril 4, 2009 y ventas (2) de todo el edificio ejecutado después de abril de 4, 2007 (la venta de partes no pueden), por una sola vez.

• Una copia de su tarjeta de identificación (cédula) o pasaporte y el de su cónyuge, si es casado.

• Copia del recibo con el último pago de impuestos de propiedad (IPI) o copia del certificado de que la propiedad está exenta de impuestos a la propiedad, y la certificación de la Oficina de Impuestos Internos que muestra el vendedor está al día con sus obligaciones tributarias.

Si el vendedor es una persona jurídica:

• Copia de la documentación corporativa, incluyendo estatutos, hasta a la fecha de inscripción en el Registro Mercantil y de la resolución que autoriza la venta.

• Certificación de la Oficina de Impuestos Internos que muestra la empresa está al día con sus obligaciones tributarias, especialmente impuesto sobre la renta e impuesto al activo.

Si la propiedad es parte de un condominio:

• Copia de la declaración de condominio.

• Copia de los reglamentos de condominio.

• Copia de los planos de construcción aprobados.

• Certificación de la administración de condominios que muestra el vendedor está al día con sus cuotas de condominio.

• Las copias de las actas de las tres últimas reuniones de condominio.

Si la propiedad es una casa:

• Copia de los planos de construcción aprobados.

• Inventario de muebles, etc.

• Copias de los contratos de servicios públicos y recibos que demuestran que el vendedor está al día.

Una vez obtenida la documentación que se indica más arriba, el abogado debe tratar cada elemento de la siguiente lista:

• Búsqueda de Título: Una certificación se debe obtener de la Oficina de Registro de Título apropiada en relación con el estado de la propiedad, que indica quién es el dueño y si alguna hipotecas, gravámenes o cargas afectan. El comprador debe insistir en que su abogado confirman los resultados de los registradores = s de búsqueda mediante la investigación de los archivos pertinentes en la Oficina de Registro de Títulos.

• Encuesta: Un inspector independiente debe verificar que la propiedad a venderse coincide con la que se muestra en la encuesta presentada por el vendedor, excepto cuando la propiedad se encuentra en una subdivisión previamente inspeccionado. Se han dado casos en los que un comprador adquiere la titularidad de una propiedad a cierta distancia de la que él o ella cree que la compra debido al trabajo descuidado por un topógrafo anterior o al fraude por parte del vendedor. La encuesta debe comprobarse incluso cuando el vendedor ofrece un plat aprobado por el gobierno.

• Inspección de Mejoras: Un constructor o arquitecto cualificado deben examinar las mejoras que se venderán (casa, condominio) para confirmar que los planes presentados son correctos y que las mejoras están en buenas condiciones.

• Permisos: El abogado debe confirmar que la propiedad se puede comprar puede ser utilizado para los fines perseguidos por el comprador. Hay muchas restricciones legales que deben tenerse en cuenta antes de comprar. Por ejemplo, la Ley de 305 1968 60 establece una zona de metros Amaritime @ a lo largo de toda la costa Dominicana, medida desde la marca de marea alta hacia el interior, que de hecho convierte todas las playas en la propiedad pública. No se permite la construcción dentro de la zona marítimo sin un permiso especial por parte del Poder Ejecutivo. Además, en las zonas turísticas, hay restricciones de construcción administradas por el Ministerio de Turismo.

• Posesión: El abogado debe verificar que el vendedor está en posesión de la propiedad. Asimismo, debe asegurarse de que no existen = ocupantes derechos de ningún tipo. Precauciones especiales deben ser tomados con propiedades no delimitadas externas subdivisiones conocidas. Esgrima ellos antes del cierre es aconsejable. Si hay inquilinos en la propiedad, el comprador debe ser informado de que la ley dominicana tiene un efecto protector de un inquilino = s derechos y que desalojar a un inquilino recalcitrantes es mucho tiempo y es caro.

• Empleados: El vendedor debe pagar todos los empleados que trabajan en la propiedad de su indemnización legal, si no el comprador puede encontrarse a sí mismo responsable del pago posterior.

• Utilidades: El abogado o comprador debe comprobar que el vendedor no tiene ningún facturas de servicios públicos pendientes preguntando en las empresas distribuidoras de energía, agua, cable y teléfono apropiados.

Impuestos y gastos de Transmisiones Patrimoniales

Los impuestos deben ser pagados antes de la presentación de la compra en la Oficina de Registro de Títulos. Impuestos y gastos relativos a la transmisión de inmuebles, son aproximadamente 3.5% del valor de tasación por el gobierno de la propiedad, de la siguiente manera:

• 3% de impuestos de transferencia (Ley # 288-04)

• Los gastos de menor importancia tales como el costo de cheque certificado requerido a pagar impuestos a Impuestos Internos, sellos diversos y consejos en el Registro.

Los impuestos se pagan en base al valor de mercado del inmueble determinado por las autoridades fiscales, no en el precio de compra declarado en la escritura de compraventa.

Los compradores que deseen disminuir el impacto de los impuestos de transferencia tienen la opción de utilizar un vacío en la ley que permite la aportación no dineraria de la propiedad en corporaciones sin pagar impuestos de transferencia. Para ello, la cooperación del vendedor es esencial.

Impuestos de propiedad

Los inmuebles en el nombre de un individuo están sujetos a un impuesto anual a la propiedad ( "IPI") de 1% del valor tasado por el gobierno en exceso de pesos RD $ 5,000,000 excepto por lotes no construidos o granjas fuera de los límites de la ciudad y propiedades cuyo dueño es 65 años de edad o más, que se ha registrado en su nombre durante más de 15 años y no tiene otra propiedad.

Si la propiedad está en manos de una corporación, ningún impuesto de propiedad se debe. En lugar de ello, la empresa debe pagar un impuesto 1% sobre los activos corporativos. Sin embargo, cualquier impuesto sobre la renta pagado por la corporación constituirá un crédito para el impuesto sobre los activos, por lo que si los impuestos sobre la renta corporativos pagados son iguales o superiores a los impuestos sobre los activos debido, la corporación tendrá ninguna obligación de pagar impuestos sobre sus activos .

Seguro de título

En la República Dominicana, al igual que en muchos países de América Latina y Europa, el gobierno provee seguro de título. La antigua Ley de Registro de Tierras estableció un fondo de indemnización con el que pagar a los demandantes que, debido, por ejemplo, a un error del Registrador, fueron privados de su propiedad. Por desgracia, los fondos recogidos fueron utilizados por el gobierno para otros fines.

La Ley de Registro de la Propiedad vigente desde abril de 4, 2007, ha creado un nuevo impuesto 2% en todos los medios de transporte con el fin de establecer un fondo de indemnización. También es posible obtener un seguro de título de las aseguradoras privadas.

Sin embargo, se recomienda encarecidamente a todos los compradores a no confiar en estos fondos estén disponibles y un seguro de título a través de los servicios de seguro de título Stewert. Para grandes desarrolladores, el seguro de título también está disponible en el seguro de título First American

Compra de bienes inmuebles por extranjeros

No hay restricciones sobre los extranjeros que compran bienes inmuebles en la República Dominicana. Anteriormente, el Decreto de marzo de 2543 22, 1945 y sus modificaciones requiere que los extranjeros obtengan la aprobación Presidencial previa, excepto en ciertos casos. Decreto-21 98 de enero, 8, 1998 abolió esta regulación y se estableció como el único requisito de que las Oficinas de Registro de Título mantienen un registro, con fines estadísticos, de todas las compras realizadas por extranjeros.

La herencia de bienes inmuebles por extranjeros

No hay restricciones a los extranjeros que heredan título de propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. impuestos a la herencia han sido recientemente reducido a 3% del valor de tasación de la finca. Si el beneficiario resida fuera de la República Dominicana, los impuestos sobre sucesiones están sujetas a un recargo 50%, elevando la tasa de impuesto a 4.5%.

La herencia de los bienes inmuebles se rige por las leyes dominicanas que prevé Aforced heirship @: parte de la herencia poder ir a los herederos por ley. Por ejemplo, un extranjero con un niño debe reservar 50% de la masa a ese niño a pesar de la existencia de un testamento o de la ley de su país de residencia. Para evitar la aplicación de las normas dominicanas de la herencia a la finca, es recomendable que los extranjeros tengan bienes inmuebles indirectamente a través de un holding.

Para la información más actualizada, visite Guzmán Ariza & Asociados.

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